«Все дело в алчности банков»: почему не спешат опускаться ставки по жилищным кредитам
Центробанк в феврале снизил ключевую ставку до 15,5%, однако коммерческие банки уменьшать стоимость жилищных кредитов не торопятся. Ипотечный рынок остался глух к надеждам заемщиков на облегчение кредитной нагрузки. Банки минимально скорректировали проценты, оставив людей один на один с гигантскими переплатами на протяжении десятилетий. Расчеты показывают: за время кредита люди отдают банку стоимость не одной, а пяти квартир. Что мешает ипотечным кредитам стать доступнее для россиян, разбирался «МК».
тестовый баннер под заглавное изображение
Рыночная ипотека в России не заметила снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 15,5% в феврале и продолжает шокировать своими размерами. В последний зимний месяц банки опустили ставки по жилищным кредитам лишь на 0,3%, в результате средний показатель дошел только до 19,5%. Если не имеющий права на льготные программы россиянин сегодня оформит ипотеку на «евродвушку» на вторичном рынке, где средняя стоимость квадратного метра составляет 130 тыс. рублей, по ставке 19,8% на 26 лет, то переплата превысит размер жилищного займа в четыре раза. Жилье обойдется в среднем в 5,2 млн рублей, но из этой суммы нужно будет вычесть 30% первоначального взноса. В результате ипотеку нужно будет взять на 3,7 млн рублей, а выплаты за весь срок обслуживания долга превысят 19 млн рублей. Причем весь период обслуживания жилищного кредита россиянин восемь из десяти платежей будет отдавать банку в счёт процентов, посчитали специалисты рынка.
По льготной семейной ипотеке ситуация чуть лучше: лишь половина взносов по ней уходит на проценты. Средний срок кредита на новостройки превысил 27 лет — за это время даже льготная ставка оборачивается гигантской переплатой. Фактически покупатель платит за две квартиры, получая только одну.
Между тем, даже в столь жестких условиях рынок недвижимости в России невозможно называть полностью «мертвым». Так, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадима Бутина, доля сделок с рыночной ипотекой на «первичке» сегодня остается относительно небольшой и находится в диапазоне 15-20%. При этом по сравнению с декабрем количество таких сделок увеличилось примерно в 2,5 раза.
Ответ на вопрос, почему ставки по кредитам на жилье так медленно двигаются вниз, достаточно беспощаден: все дело в алчности банков. «Кредитные организации не стремятся сразу же снижать процентные ставки по займам, поскольку это возможность получить прибыль от выданных кредитов с высокими ставками, а также компенсировать расходы, связанные с предоставлением субсидированных займов участникам программы семейной ипотеки», — говорит операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.
Возникает вопрос, сколько людям ждать изменения ситуации и приведения ставок по ипотеке хоть в какие-то разумные границы? Но тут эксперты советуют обращаться к прогнозам самого ЦБ РФ, который ожидает возвращения ключевой ставки к «нейтральному уровню» 7,5–8,5% в 2028 году. И именно тогда ставка по рыночной ипотеке, по расчетам аналитиков, оказаться в диапазоне 10–12%, разумеется, если Россию не постигнут какие-то непредвиденные геополитические потрясения и экономические кризисы, гарантий от которых сегодня никакой эксперт не даст.
И что в таких условиях делать тем россиянам, которые хотят решить «квартирный вопрос», не откладывая его на столь долгий срок? «Самый доступный способ — это рожать детей, после чего приобретать или строить объект недвижимости по льготной ставке, которая будет установлена на тот момент, — советует член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Ирина Киселева. — Можно переехать на Крайний Север или Дальний Восток и строить свою жизнь у Белого или Охотского моря, применяя, соответственно, Арктическую или Дальневосточную ипотеку под 2%». Если заемщик не готов к таким крайним мерам улучшения своих жилищных условий, тогда остается много работать, чтобы получить возможность платить рыночную ипотеку или пока копить на первоначальный взнос в 2026, чтобы реализовать мечту нового жилья в 2027-2028 годах при уже более-менее комфортных ставках, добавила эксперт.
О том, как рынок жилищного кредитования будет существовать в самое ближайшее время, «МК» рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Кто сегодня берет кредиты под 19–20% годовых?
— Как правило, это заемщики с очень высокой платежеспособностью. Либо те, у кого на руках уже большая часть стоимости квартиры, и кредит нужен, чтобы «добрать» до покупки. Еще одна категория — продавцы недвижимости, планирующие быстро «закрыть» ипотеку средствами от продажи старого жилья.
— Другими словами, ипотека превращается в краткосрочный инструмент?
— Да, при ставках под 20% она перестает быть долгосрочным кредитом на 20–30 лет. Люди берут деньги в кредит с четким пониманием, что будут гасить его быстро. Многие надеются на будущее рефинансирование.
— Стоит ли?
— Опыт прошлого года показал: Центробанк пересматривает ключевую ставку медленно и осторожно. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, комментируя решения регулятора, говорила о возможных паузах и отсутствии «режима автопилота» в политике снижения ключевой ставки. Рассчитывать на скорое удешевление жилищных кредитов в таких условиях не приходится.
— Что ждет рынок в текущем году?
— Ключевая ставка вряд ли опустится до уровней, способных оживить рынок. Для ипотеки она останется заградительной, а для депозитов — притягательной, отвлекая инвесторов от жилья. Даже при снижении ключевой ставки на 0,5% на каждом заседании ЦБ РФ к концу года доберемся лишь до уровня в 12–13%. Переход в зону комфортных значений возможен не раньше следующего года.